青島財經(jīng)日報 記者 葛均艷

“限購”“限售”等調控政策接二連三的發(fā)布、跟著地鐵去置業(yè)的購房大軍、帶著“鐐銬”跳舞依舊舞出業(yè)績的開發(fā)企業(yè)……剛剛過去的2017年島城樓市“穩(wěn)”在當頭，各市場主體在限購的大背景下，呈現(xiàn)出不一樣的freestyle。本報記者通過五組關鍵詞回顧2017年樓市那些已經(jīng)過去的舊光景。

政策

政策即風向

對于2017年島城樓市來說，接二連三的政策發(fā)布，尤其是“限購”“限售”等大力度政策的發(fā)布，成功的扭轉樓市“風向”，把控住樓市的發(fā)張方向。讓整個樓市在政策的“限制”與“護航”的雙重作用下，穩(wěn)步的向好發(fā)展。

回顧過去的2017，3月16日起非青島戶籍限購一套 ；3月16日青島公積金首付比例調整提高 ；3月31日起青島認貸又認房 “取證”滿2年方可交易 ；5月11日起加強商品房預售方案管理；6月1日起島城多家銀行取消房貸折扣。

隨后樓市進入調控政策發(fā)布的下半場， 7月12日起限地價競自持面積；9月30日起調整商品住房預售條件；10月28日起土地拍賣活動不得使用“人海戰(zhàn)術”；11月3日樓市嚴禁出現(xiàn)“首付貸” ；12月29日青島三部門聯(lián)合發(fā)文，開發(fā)商不得拒絕購房人使用公積金貸款。

除了以上直接對準房產市場的政策之外，還有很多政策變更及一些大事件間接影響了青島樓市的風向。比如： 7月11日，山東大學啟動搬家工作，山大6個學院和8個科研機構整體搬遷至即墨鰲山灣畔的青島藍谷辦學。9月21日，國務院、省政府批復了青島市區(qū)劃調整的請示，同意撤銷縣級即墨市，設立青島市即墨區(qū)。

此外，10月23日，山東青島政府召開新聞發(fā)布會，為加快人才集聚，青島將放寬人才落戶條件，高校畢業(yè)生憑畢業(yè)證即可申請落戶。12月10日，地鐵2號線東段正式開通，青島迎來地鐵雙線換乘時代。12月20日上午，濟青高鐵跨濟廣高速公路128米連續(xù)梁全部合龍，標志著濟青高鐵線下工程順利貫通。

以上政策變更及城市發(fā)展中的大事件，引導置業(yè)者在全域視野下置業(yè)投資。毫無疑問，2017年應該是樓市的“政策年”，一系列政策的發(fā)布，讓樓市在城市大踏步發(fā)展的大環(huán)境下，平穩(wěn)的度過了關鍵的一年。

購房者

要置業(yè)看地鐵

要說2017年購房者置業(yè)的首要考量，就是地鐵，作為城市大交通規(guī)劃的重要一環(huán)，城市地鐵的規(guī)劃與建設，成為左右置業(yè)方向的一個重要因素。而作為地下軌道正處于發(fā)展階段的城市，地鐵的建設讓島城房地產開發(fā)更為活躍的同時，增加了產業(yè)升值的可能性和預見性。“跟著地鐵去買房”可謂是當下最火的置業(yè)方向。

繼地鐵3號線全線開通之后，2017年年底， 2號線東段也順利開通。據(jù)統(tǒng)計，地鐵3號線開通一周年，日均客運量17.18萬人次，總體運行平穩(wěn)有序。而2號線東段的開通，讓青島地鐵的運載能力大幅提高。人流的帶動下，縮小城市各片區(qū)間距的同時，各個商圈的連接再度活躍起來。而那些之前跟著地鐵置業(yè)的購房者來說，初步享受到地鐵盤的利好。后來者也紛紛加入到購買“地鐵盤”的大軍中。

值得注意的是，地鐵讓置業(yè)者的目標不再拘于一域。根據(jù)相關職能部門發(fā)布的信息來看，除了地鐵3號線、2號線，未來幾年，地鐵11號線、13號線、4號線、8號線都將有階段性的進展，此外，從地鐵未來大規(guī)劃來看，近乎全域分布的地鐵線網(wǎng)，為大青島的發(fā)展全程蓄力。目前，青島地鐵共有6條在建地鐵，其中，11號線和13號線將在2018年開通。

從2017年島城市民置業(yè)熱點片區(qū)來看，西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、膠州市、即墨區(qū)成交繼續(xù)保持前列。以西海岸為例，地鐵1號線跨海相通，地鐵13號線經(jīng)過一年建設，去年年終終于軌通，西海岸新區(qū)一度被坊間稱為要比肩嶗山區(qū)的新興片區(qū)。據(jù)了解，西海岸新區(qū)2017年國內生產總值穩(wěn)居國家級新區(qū)前三強。

此外，在地鐵等交通配套建設的帶動下，城陽區(qū)、西海岸新區(qū)、高新區(qū)、即墨區(qū)均價超過萬元。青島新房的“萬元線”不斷向周邊城區(qū)外溢。

開發(fā)商：

這些freestyle你不懂

2017年作為樓市“調控年”，新房成交量同比減少。對于開發(fā)企業(yè)來說，算得上是帶著“鐐銬”跳舞。雖然舞的沒有那么自如，但是卻舞出了自己的freestyle。一方面，不少開發(fā)企業(yè)銷售額再創(chuàng)佳績，多個企業(yè)業(yè)績很"扎眼"。另一方面，部分區(qū)域內焦點新房成交依然一路“飄紅”， “托關系”“搶房”讓購房者操碎了心。

據(jù)中國指數(shù)研究院青島分院提供的數(shù)據(jù)，2017年青島住宅銷售金額TOP10項目合計銷售金額290.8億元，同比上漲9.1%，且銷售金額均超18億元。其中，融創(chuàng)?都會中心成交45.9億元，高居榜首；中建錦繡城以41.3億元緊隨其后；和達璟城排名第三，銷售38.0億元。前三甲項目銷售金額均超35億元，合計銷售金額占比前十銷售總額的43.1%。

2017年青島住宅銷售面積TOP10項目合計銷售面積為197.4萬平，同比下降15.9%，且入榜項目銷售面積均超14萬平。其中，中建錦繡城無懸念榮登銷售面積冠軍寶座，銷售面積47萬平；融創(chuàng)?都會中心以23.2萬平位列第二；萬達青島東方影都排名第三，銷售19.8萬平。

無疑，2017年青島樓市火爆大賣的樓盤中，中建錦繡城和融創(chuàng)都會中心表現(xiàn)最為搶眼，其銷售額均突破45億，而中建錦繡城的銷售面積突破50萬㎡。毫無疑問，融創(chuàng)是今年青島樓市的一匹“黑馬”，據(jù)知情人士透漏，融創(chuàng)憑借融創(chuàng)都會中心，融創(chuàng)青島灣琴灣，融創(chuàng)紅島壹號院三個項目銷售額突破80億，外加收購的萬達在青的項目，已然超過百億。

此外，對于購房者來說，房子還是“靠搶”。由于入市項目不多，一些新開樓盤都是區(qū)域內的焦點項目。相對大量的購房需求，新推項目變的搶手。很多購房者為了搶房到處找“關系”留房。尤其是最新規(guī)劃學區(qū)房成為購房者爭搶的目標。

而對于大部分項目來說，很多都設置了“全款買房”“購買車位”“全部商業(yè)貸款”者優(yōu)先選房的條款，讓買房的門檻無形中增高。很多購房者因為這些條件的設置，憤憤的被拒之門外?？傊?，在“限購”的大背景下，都舞出了屬于自己的freestyle。

房價：

“穩(wěn)”字當頭

回顧2017年房價走勢“穩(wěn)”字當頭。相比較調控之前個別片區(qū)房價的快速上揚，限制政策發(fā)布之后，各片區(qū)價格走勢趨“穩(wěn)”?？傮w來看，商品房住宅均價同比去年略有上漲。 據(jù)青島銳理統(tǒng)計，青島市2017年商品住宅均價為10736元/㎡，同比漲18.88%。

從各片區(qū)價格分布情況來看，市南區(qū)商品住宅均價40154元/㎡，同比漲70.15%；市北區(qū)19372元/㎡，同比漲16.11%；原四方區(qū)均價為18135元/㎡，同比漲45.43%；李滄區(qū)均價為18839元/㎡，同比漲63.70%；嶗山區(qū)均價為26763元/㎡，同比漲33.92%。

原黃島區(qū)（不含原膠南）均價為11662元/㎡，同比漲25.49%；原膠南均價為9296元/㎡，同比漲16.99%；城陽區(qū)均價為12143元/㎡，同比漲45.58%；高新區(qū)均價為10295元/㎡，同比漲26.23%；即墨區(qū)均價為8822元/㎡，同比漲21.06%；膠州市均價為6998元/㎡，同比漲24.39%；平度市均價為5385元/㎡，同比漲6.32%；萊西市均價為5102元/㎡，同比漲9.96%。

從各片區(qū)的漲幅情況來看，目前來看，占據(jù)最優(yōu)質資源的市南區(qū)漲幅最高，其次李滄區(qū)作為新盤聚居區(qū)，憑借近幾年來環(huán)境與交通出行的改善，漲幅也較為可觀。原四方區(qū)及城陽區(qū)漲幅也高于嶗山區(qū)及高新區(qū)。

土拍：

大牌進場郊區(qū)最忙

對于2017年土拍市場，由于主城區(qū)土地稀缺，最忙的應該是郊區(qū)。已經(jīng)進入本地市場的大鱷及本地“土豪”們，繼續(xù)大張旗鼓的拿地增強后備力量。而一些新晉加入的外來房企也更加的耀眼。

濟南華能置地1月19日競得昌化路兩宗地塊;中糧旗下悅合有限公司9月14日競得市北區(qū)5宗地;上海中梁銘置業(yè)有限公司9月28日競得平度市地塊;中駿置業(yè)全資子公司北京泰達和信投資管理有限公司4月25日競得山東高速旗下的青島眾裕泰置業(yè)有限公司，獲得膠州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)300畝住宅用地。

榮盛房地產發(fā)展股份有限公司先后兩次股權并購江信國際旗下子公司，獲得膠州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地儲備1292畝 ;.銀盛泰集團與旭輝集團將通過股權合作的形式，成立合作平臺公司，通過強強聯(lián)手。銀盛泰星悅城以及城陽區(qū)春陽路南側地塊股權早已變更為兩家企業(yè)各占50%，此次合作也標志著旭輝落地青島。

花樣年通過股權收并購獲得膠州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)13宗純住宅用地; 奧園集團通過股權收購的形式獲得膠州奧園首府壹號，藍色硅谷奧園海泊瀾灣，西海岸新區(qū)奧園翰林名苑三個項目，首入青島布局三城。 河南鑫苑置業(yè)子公司獲得黃島區(qū)濱海大道南、名人島西和規(guī)劃海岸大道東的六宗捆綁出讓的商住和科教用地，這標志著開發(fā)商垂涎的惠普大數(shù)據(jù)產業(yè)園最終引入河南鑫苑合作開發(fā)。

此外，富力（北京）地產開發(fā)有限公司通過股權質押的形式獲得青島總部基地開發(fā)建設有限公司大股東沈陽東北總部基地開發(fā)建設有限公司的實際控制權，從而獲得青島總部基地項目的開發(fā)權，標志著富力正式落地青島。

從各房企拿地的情況來看，郊區(qū)逐漸代替主城區(qū)成為最活躍的土地交易市場。未來幾年，即墨膠州都將成為樓市交易的重要戰(zhàn)場。