為進(jìn)一步維護(hù)良好的商品房市場交易秩序，助力實(shí)現(xiàn)群眾安居夢，11月12日，青島市中級人民法院舉行今年第十一場新聞發(fā)布會，發(fā)布青島中院商品房買賣合同糾紛審判白皮書和十大典型案例。

2019年1月至2024年8月31日，青島兩級法院共受理涉商品房買賣合同類糾紛23948件，審結(jié)24105件（含舊存）。從收案案由看，商品房預(yù)售合同糾紛19585件，占81.78%；商品房銷售合同糾紛2286件，占9.55%；商品房預(yù)約合同糾紛1106件，占4.62%；商品房委托代理銷售合同糾紛971件，占4.05%。從案件總體數(shù)量看，受理案件數(shù)量2020年比2019年大幅增加，2021年、2022年通過訴前化解等，案件數(shù)量呈下降趨勢。2023年以來，案件數(shù)量又呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

青島中院對全市法院近四年來的商品房買賣合同糾紛類案件審判情況進(jìn)行梳理分析，歸納商品房買賣合同糾紛審理中的效力爭議、履行爭議、解除爭議等焦點(diǎn)問題，指出在案件審理過程中發(fā)現(xiàn)的當(dāng)事人在法律意識、契約精神、規(guī)范經(jīng)營、風(fēng)險防范等方面存在的問題，通過研判，提出對策建議。

近年來，青島法院以推進(jìn)房地產(chǎn)糾紛審判專業(yè)化為抓手，以服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障民生為目標(biāo)，不斷提升房地產(chǎn)審判體系和審判能力現(xiàn)代化水平。聚焦專業(yè)化審判，提升司法保障能力。根據(jù)案件難易程度和特點(diǎn)實(shí)行“繁簡分流，專案專辦”。對案件事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確的簡單案件由速裁團(tuán)隊審理，對疑難復(fù)雜案件由精審團(tuán)隊審理。因案制宜，提高審判水平。聚焦類案示范審理機(jī)制，推動糾紛高效化解。將有代表性、典型性的案件，作為示范案件精細(xì)化審理，形成判例或調(diào)解方案，發(fā)揮示范案例引領(lǐng)作用，通過多元解紛機(jī)制帶動案件高效化解。聚焦府院聯(lián)動，提升服務(wù)大局實(shí)效。與住建部門就重大事項及時會商、一般事項常態(tài)聯(lián)絡(luò)，提升工作效能；就案件審理中遇到的熱點(diǎn)問題及時發(fā)出司法建議；堅持靠前服務(wù)，開展法律宣講，制定規(guī)范建議，發(fā)布典型案例，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營和購房者更好維護(hù)自身合法權(quán)益提供法律指引。

青島中院從近四年來審理的商品房買賣合同糾紛案件中精選出10個典型案例發(fā)布，涵蓋商品房買賣合同的效力爭議、性質(zhì)與內(nèi)容爭議、合同履行爭議、合同解除爭議等，聚焦預(yù)售許可證明等影響合同效力的要素、本約與預(yù)約合同的區(qū)別、銷售廣告和宣傳資料等影響合同內(nèi)容確定的因素、付款和交房等主要合同義務(wù)的履行、合同解除條件及違約責(zé)任的確定等核心問題，通過對基本案情介紹、對典型意義闡釋、對相關(guān)問題提出針對性的解決建議，發(fā)揮司法裁判的規(guī)范和指導(dǎo)作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，引導(dǎo)購房者提高風(fēng)險防范意識，引導(dǎo)全市法院進(jìn)一步提升商品房買賣合同糾紛審理水平，平等保護(hù)企業(yè)和消費(fèi)者的合法權(quán)益，構(gòu)建公平、透明、可預(yù)期的法治營商環(huán)境，更好地服務(wù)和保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。

下一步，青島法院將一如既往樹牢“為大局服務(wù)，為人民司法”理念，充分發(fā)揮審判職能作用，多維度拓寬司法服務(wù)渠道，不斷提升房地產(chǎn)糾紛案件審判水平，為房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航，為人民安居樂業(yè)筑牢司法屏障，以優(yōu)質(zhì)高效的司法服務(wù)推動營商環(huán)境不斷優(yōu)化。

案例一：

開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致預(yù)售合同無效

【案情簡介】

2022年3月1日，青島某房地產(chǎn)開發(fā)公司與李某某簽訂商品房預(yù)售合同，約定該公司將其開發(fā)的一套房屋預(yù)售給李某某，房屋于2022年12月3日前交付，逾期交房6個月，李某某可以解除合同，雙方還對違約金條款進(jìn)行了相關(guān)約定。2023年8月，該房屋尚未通過竣工驗收，李某某起訴，以該公司至今未按約定交付房屋為由，要求解除合同、支付違約金。

【裁判結(jié)果】

該房屋至今未取得商品房預(yù)售許可證明，亦未通過竣工驗收。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。李某某起訴要求解除合同，因合同解除以有效為前提，故對其該訴訟請求無法支持，但對合同無效的后果，法院依照職權(quán)進(jìn)行處置。

【法官點(diǎn)評】

商品房預(yù)售許可證明是人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，其取得的先決條件，包括是否取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開發(fā)建設(shè)的資金投資比例等，特別是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，直接決定建筑物的合法性問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定是否取得商品房預(yù)售許可證明影響商品房預(yù)售合同的效力。但是，該司法解釋規(guī)定：“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”即允許進(jìn)行效力補(bǔ)正。

同時，實(shí)踐中還應(yīng)注意一種情形，即該司法解釋規(guī)定的無效情形，限于“預(yù)售合同”，如果商品房工程具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑物本身合法，且已經(jīng)竣工驗收甚至已經(jīng)交付使用，則房屋已從預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，也從實(shí)質(zhì)上對無效的前提進(jìn)行了補(bǔ)正。

案例二：

當(dāng)事人違反預(yù)約合同仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡介】

2023年2月，趙某與青島某置業(yè)公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，約定趙某購買該公司開發(fā)的一套商品房，還約定雙方簽訂正式商品房買賣合同的時間，并約定了違反該預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。合同簽訂后，因房屋價格問題，趙某拒絕與該公司簽訂本約，該公司訴至法院，要求解除與趙某簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，并要求趙某承擔(dān)違約責(zé)任。

【裁判結(jié)果】

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。趙某與該公司于2023年2月簽訂的《商品房認(rèn)購書》，約定將來一定期限內(nèi)雙方訂立商品房買賣合同，符合預(yù)約合同的法律特征。預(yù)約合同是獨(dú)立的合同，當(dāng)事人均應(yīng)按照預(yù)約合同的約定履行自己的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)趙某明確拒絕與該公司繼續(xù)簽訂商品房買賣合同，構(gòu)成違約，該公司要求解除與趙某簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，符合事實(shí)及法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

【法官點(diǎn)評】

預(yù)約合同是指約定于將來一定期限內(nèi)訂立本約合同的一種合同形式。在商品房買賣領(lǐng)域，出賣人與買受人經(jīng)常會在簽訂正式的商品房買賣合同之前，簽訂認(rèn)購書、訂購書等。民法典對于違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任作出了明確的規(guī)定。不管是購房者，還是開發(fā)商，均應(yīng)對此有清晰的認(rèn)知，謹(jǐn)慎決定是否簽訂預(yù)約合同，以避免由此可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險。

案例三：

銷售廣告和宣傳資料雖未載入合同但被認(rèn)定為要約

【案情簡介】

青島某置業(yè)公司對外散發(fā)廣告，銷售宣傳彩頁中表示其開發(fā)建設(shè)的青島市某小區(qū)地上一層房屋附帶溫泉入戶。經(jīng)查，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高2000元左右。2021年，陳某與該公司簽訂了商品房銷售合同，購買了該小區(qū)地上一層房屋，2022年交房時，發(fā)現(xiàn)并無溫泉入戶，遂起訴該公司，要求退還部分房款，并要求該公司賠償其相關(guān)損失。該公司則抗辯稱，其銷售廣告系委托案外人制作，且銷售彩頁在尾部注明：實(shí)際房屋以交付的實(shí)物為準(zhǔn)，故其無義務(wù)交付附帶溫泉入戶的房屋。

【裁判結(jié)果】

出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中明確表示其所售小區(qū)地上一層房屋附帶溫泉入戶，該樓層房屋相較其他樓層同戶型房屋價格高2000余元。出賣人在商品房銷售宣傳彩頁中對房屋配套設(shè)施的允諾和說明明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，此宣傳內(nèi)容應(yīng)視為要約，該允諾及說明雖未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，買受人與之訂立合同的行為應(yīng)視為對該要約的承諾。出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行其義務(wù)。

【法官點(diǎn)評】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案例四：

一房數(shù)賣情況下權(quán)利保護(hù)順位的確定

【案情簡介】

2020年9月1日，李某某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發(fā)的位于某小區(qū)的一套房屋，約定2021年2月前交付該房屋。2021年2月，該房屋具備交付條件后，該公司又于當(dāng)月就該房屋與王某某簽訂了商品房買賣合同并實(shí)際交付，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。李某某起訴，一是要求確認(rèn)該公司與王某某簽訂的房屋買賣合同無效，二是要求判令該公司履行與自己簽訂的房屋買賣合同，交付該房屋。庭審中，王某某亦要求履行自己與開發(fā)商所簽合同。

【裁判結(jié)果】

該公司與李某某簽訂的商品房買賣合同，是雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方本應(yīng)按照合同全面履行自己的合同義務(wù)。但該公司又與王某某另行簽訂了商品房買賣合同，且已將該房屋交付給王某某，現(xiàn)無證據(jù)證明出賣人與王某某所簽合同具備法律規(guī)定無效的情形，故李某某主張該合同無效，依據(jù)不足，不予支持。在案涉兩份商品房買賣合同均有效的情況下，衡量的是應(yīng)該履行哪份合同的問題。因該公司將房屋交付給王某某，王某某與該公司所簽合同已得到深度履行，故應(yīng)認(rèn)定王某某的權(quán)利保護(hù)順位優(yōu)于李某某，故對李某某要求開發(fā)商交付涉案房屋的訴求不予支持。

【法官點(diǎn)評】

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》第15條規(guī)定：審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。在審判實(shí)踐中，對于一房數(shù)賣，按照登記、占有、簽訂合同時間以及付款等履行合同的證據(jù)，確定數(shù)份買賣合同的權(quán)利保護(hù)順位，對不能履行合同的買受人，可通過要求解除買賣合同、追究開發(fā)商違約責(zé)任的方式取得救濟(jì)。本案中，李某某要求交付房屋的請求不能獲得支持，其可另行起訴解除與該開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，并追究對方的違約責(zé)任。

案例五：

購房者接到書面交房通知后無正當(dāng)理由拒絕接收視為開發(fā)商已履行房屋交付義務(wù)

【案情簡介】

2022年3月12日，李某某與某開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買位于青島市某區(qū)的一套房屋。雙方約定于2023年10月22日交付該房屋，開發(fā)商在交房條件成就時提前10日以書面方式通知李某某驗房、收房，并約定了李某某的通信地址、聯(lián)系電話。2023年8月27日，該工程竣工驗收，并于2023年9月30日完成驗收備案，達(dá)到了合同約定的交付條件。2023年10月1日，開發(fā)商按照合同上約定的地址、聯(lián)系電話，向李某某郵寄送達(dá)了書面的《收樓通知書》，通知李某某于10月22日到現(xiàn)場驗房、收房。郵寄回執(zhí)顯示拒收。該小區(qū)物業(yè)管家按照合同上約定的李某某的電話（手機(jī)號碼），加李某某的微信，欲以微信交流方式再次通知李某某來現(xiàn)場驗房、收房，但多次添加，未獲通過。10月22日，李某某未到現(xiàn)場。庭審中，李某某抗辯稱，開發(fā)商所郵寄的收房通知其并未收到，物業(yè)管家所加微信申請，其亦未收到。

【裁判結(jié)果】

雙方在購房合同中約定了送達(dá)交房通知的時間、方式，開發(fā)商按照合同約定的時間、方式向李某某郵寄送達(dá)了《收樓通知書》，在李某某未按照通知到場的情況下，物業(yè)管家又試圖以微信交流方式再次通知李某某，已經(jīng)按照誠實(shí)信用原則全面履行了自己的合同義務(wù)，李某某無正當(dāng)理由拒絕接收，應(yīng)視為開發(fā)商已經(jīng)履行了房屋交付義務(wù)，交房時間為2023年10月22日。

【法官點(diǎn)評】

商品房交付時間的認(rèn)定直接關(guān)系到開發(fā)商是否存在逾期交房的責(zé)任以及逾期交房期間的認(rèn)定。購房者接到開發(fā)商的書面交房通知后，無正當(dāng)理由拒絕接收的，應(yīng)視為開發(fā)商已經(jīng)履行了房屋交付義務(wù)。一般情況下，購房者不能拒絕接收房屋，除非房屋存在嚴(yán)重影響正常居住使用的情形或者房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題（非屬于保修范圍的質(zhì)量瑕疵）。

關(guān)于通知交房的方式，開發(fā)商與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)約定通知交房的方式，并在合同中預(yù)留郵寄送達(dá)的地址、電子郵箱、手機(jī)號碼等，避免產(chǎn)生糾紛。如果合同沒有約定通知方式，開發(fā)商應(yīng)窮盡多種方式通知業(yè)主去收樓，如郵寄《收樓通知書》、電話通知、短信通知、微信通知等，同時應(yīng)注意加強(qiáng)證據(jù)保留和保存意識。

案例六：

房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵不必然達(dá)到解除合同的條件

【案情簡介】

2023年10月8日，桑某某與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發(fā)的位于本市某小區(qū)的一套房屋。該公司于2023年3月向買受人桑某某發(fā)出交房通知。在辦理交接時，桑某某指出，涉案房屋衛(wèi)生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等，拒絕收房。該公司交房人員提出此依約屬于維修的范疇，桑某某表示不同意，要求解除合同。雙方爭執(zhí)不下，桑某某起訴到法院，要求解除合同、追究該公司的違約責(zé)任。

【裁判結(jié)果】

本案的爭議焦點(diǎn)在于，該房屋存在的質(zhì)量問題是否達(dá)到了雙方合同解除的條件。首先，該房屋經(jīng)過竣工驗收備案，形式上具備了雙方合同約定的交付條件。其次，該房屋存在衛(wèi)生間部分墻皮脫落、窗戶密閉性不良等質(zhì)量問題，屬于雙方合同約定的保修范圍，尚未達(dá)到開發(fā)商存在根本違約的合同解除條件，故判決駁回桑某某的訴訟請求。

【法官點(diǎn)評】

瑕疵履行，是指債務(wù)人雖然履行，但其履行存在瑕疵，即履行不符合法定或約定的條件，導(dǎo)致減少履行的價值或效用的情形。而根本違約，是指合同當(dāng)事人一方違反合同的約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。商品房買賣合同糾紛中，合同雙方當(dāng)事人往往對哪些質(zhì)量問題屬于導(dǎo)致合同解除的根本違約范疇，哪些屬于保修范圍的瑕疵履行予以約定，合同當(dāng)事人均應(yīng)依照誠實(shí)信用原則照約履行。實(shí)踐中，部分購房消費(fèi)者不顧合同約定的質(zhì)量保修范圍，動輒以房屋存在質(zhì)量問題為由要求解除合同，其請求無法得到支持。

案例七：

逾期為購房者辦證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡介】

山東某置業(yè)公司與劉某某簽訂商品房預(yù)售合同，約定：因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起360個工作日內(nèi)辦理該商品房的不動產(chǎn)權(quán)證的，自買受人應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)之日起至實(shí)際辦理日止，出賣人按日向買受人支付總價款的萬分之0.1賠付違約金。劉某某以逾期辦理為由提起訴訟，要求該公司支付逾期辦證違約金。該公司稱，該房產(chǎn)設(shè)定抵押，其滌除抵押需要一定時間，不存在不辦證的故意，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【裁判結(jié)果】

該公司在將該房屋出售給劉某某后，又將該房屋設(shè)定抵押，無證據(jù)證明劉某某對此知悉或同意。雖其積極還款最后該房產(chǎn)上的抵押已經(jīng)解除，但該房屋未在合同約定時間辦理房屋所有權(quán)證書主要?dú)w責(zé)于該公司，故對于劉某某主張的逾期辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)屬證書違約金，應(yīng)予支持。

【法官點(diǎn)評】

雙方簽訂合同約定，該公司應(yīng)在房屋交付360個工作日內(nèi)為購房者辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期辦證違約責(zé)任的歸責(zé)原則為過錯責(zé)任原則，除非不能辦證原因系因購房者所致，否則應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。本案中，該公司無證據(jù)證明不能辦證系因劉某某所致，故其不能免責(zé)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高法律意識，樹立契約精神，嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。

案例八：

逾期向開發(fā)商支付款項應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡介】

2022年2月，王某與青島某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王某以280萬元的價格購買一套商品房，王某于2022年3月28日前支付首付款100萬元，其他款項王某于2022年5月28日前通過銀行按揭貸款的方式支付，如因自身原因未能獲得銀行貸款或者獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的，王某應(yīng)在按揭銀行書面通知到達(dá)之日起30內(nèi)以現(xiàn)金或其他方式支付，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。后王某因自身原因?qū)е挛茨芡ㄟ^銀行按揭貸款審批，王某拒絕以其他方式支付剩余購房款及違約金，該公司訴至法院。

【裁判結(jié)果】

王某與該公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。該合同約定如因購房者原因不能辦理按揭貸款或貸款數(shù)額少于申請數(shù)額，購房者應(yīng)在合同約定期限內(nèi)另行以其他方式支付。該約定不存在合理限制購房者權(quán)利或者加重購房者責(zé)任的情形。購房者王某應(yīng)按照合同約定履行自己的付款義務(wù)。故判令王某向該公司支付剩余購房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【法官點(diǎn)評】

支付購房款是購房人的主要合同義務(wù)。雙方合同約定如因購房者自身原因?qū)е虏荒苻k理銀行按揭貸款或者貸款數(shù)額少于申請數(shù)額的，購房者應(yīng)該以其他方式向開發(fā)商支付購房款，該約定是合法有效的，購房者違反該約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。提醒購房者，在選擇以按揭方式支付購房款時，應(yīng)充分了解貸款政策以及自身信用情況，并充分評估自身的財務(wù)狀況，避免因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，而又無力以其他方式支付剩余購房款，陷于違約狀況，造成自身損失。

案例九：

合同約定的逾期交付違約金明顯過低可酌情予以調(diào)整

【案情簡介】

山東某置業(yè)公司與嚴(yán)某簽訂商品房預(yù)售合同，約定逾期交房超過90天，違約金為已支付房款日萬分之0.15。后該公司逾期交房，嚴(yán)某訴請合同約定違約金過低，要求按照全部房款的日萬分之一為標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。

【裁判結(jié)果】

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同約定的違約金支付標(biāo)準(zhǔn)明顯低于同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，有失公平，遂依法予以調(diào)整，以已付房款為標(biāo)準(zhǔn)，按照日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。該公司上訴要求按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，該合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)不僅明顯低于同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，也遠(yuǎn)低于該房屋周邊同比房屋的租金收益，一審法院根據(jù)案情調(diào)整違約金計算標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)，判決維持原判。

【法官點(diǎn)評】

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！钡谑龡l規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

據(jù)此，雖然當(dāng)事人應(yīng)依合同約定履行義務(wù)，但如當(dāng)事人約定的違約金過高或過低，繼續(xù)按照合同約定履行顯失公平，法院可以酌情參照當(dāng)事人實(shí)際損失等綜合考慮，調(diào)整違約金計算標(biāo)準(zhǔn)。

案例十：

含裝修的商品房買賣合同不能視為毛坯房買賣和裝修兩個合同的簡單疊加

【案情簡介】

山東某置業(yè)公司與渠某某簽訂商品房預(yù)售合同，合同約定：商品房單價（不包含房屋裝修）為每平方米5150元，總價款（不包含房屋裝修）為465200元。裝修價格為每平方米1700元，裝修總價為153561元。合同簽訂后，因裝修升級，渠某某實(shí)際支付購房款共計663926元。房屋交房日期截止后，該公司未如期交付房屋。2021年2月24日，雙方辦理房屋交接手續(xù)。2021年7月15日，該房屋進(jìn)行竣工驗收備案。渠某某稱，該房屋存在質(zhì)量問題，后起訴該公司，要求該公司支付渠某某逾期交房違約金41495.38元（以663926元為基數(shù)，自2020年5月1日起按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)暫算至2022年1月15日），并自2022年1月16日起按該標(biāo)準(zhǔn)計算至房屋實(shí)際修復(fù)之日止。

【裁判結(jié)果】

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，該公司逾期交付房屋，應(yīng)支付逾期交房違約金，結(jié)合渠某某的實(shí)際損失情況對該公司支付逾期交付違約金及標(biāo)準(zhǔn)作出認(rèn)定。二審期間，該公司主張渠某某因裝修升級支付的45165元，并非房屋價款，而是其另行購買部分家具的費(fèi)用，該公司為其開具的是裝修發(fā)票并非房款發(fā)票，該部分款項不應(yīng)計入購房款數(shù)額。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，精裝修房屋的總價款雖然包含毛坯價格和裝修價格兩部分，但商品房買賣合同并不能拆分成毛坯房買賣合同和裝修服務(wù)合同兩個合同，在對外出售時，房屋總價款必然包含開發(fā)商的可得利潤，合同約定的裝修價值是開發(fā)商綜合了交易市場的供求關(guān)系、價值規(guī)律、利潤空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成，并非對房屋裝修中各單項項目用材及施工價值的簡單累加，也不應(yīng)分開計算，故維持一審判決。

【法官點(diǎn)評】

購房者購買含裝修的商品房，其目的是方便入住、避免裝修負(fù)擔(dān)，而裝修標(biāo)準(zhǔn)、樣式等亦是購房者選擇房屋時會通盤納入考慮的情況，開發(fā)商在價格訂立時也會綜合考慮其預(yù)期利潤等。因而含裝修的商品房買賣或預(yù)售合同不能視為毛坯房買賣合同和裝修服務(wù)合同兩個合同的簡單疊加，購房者支付的價款均應(yīng)視為購房款。

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者  劉瑞東  通訊員  何文婕  朱本騰

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