碧桂園的資產(chǎn)大騰挪拉開了序幕。

在境內(nèi)，碧桂園于近日在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌5項(xiàng)位于廣州的資產(chǎn)項(xiàng)目；在境外，碧桂園還在著手洽談位于澳大利亞、英國(guó)等地的資產(chǎn)。這些行為，都指向了一個(gè)事實(shí)：碧桂園正在盤點(diǎn)具有變現(xiàn)價(jià)值的資產(chǎn)，用于保交付以及債務(wù)重組等當(dāng)下重要的任務(wù)。

在資產(chǎn)處置的同時(shí)，碧桂園的境外債務(wù)重組也在加速推進(jìn)中。

近日，碧桂園發(fā)布公告稱，已經(jīng)委聘畢馬威擔(dān)任境外債務(wù)重組的主要財(cái)務(wù)顧問，其將在各財(cái)務(wù)、法律顧問的協(xié)助下繼續(xù)評(píng)估流動(dòng)資金狀況，建立與所有債權(quán)人的合作溝通平臺(tái)，共同制定整體方案來全面解決當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

碧桂園此舉，并非“甩賣”。雖然在有意識(shí)地接洽潛在的買家，不過碧桂園實(shí)控人楊惠妍家族還是想盡力保住一些具有長(zhǎng)期持有價(jià)值的資產(chǎn)，保留長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的“火種”。典型的是，楊氏家族不想碧桂園的債務(wù)危機(jī)累及兄弟公司碧桂園服務(wù)，早在出險(xiǎn)之前就已將之進(jìn)一步切割。

在今明兩年度過交付高峰后，迅速“瘦身”的碧桂園，還要解決現(xiàn)實(shí)的生存問題。縱使資產(chǎn)盤活動(dòng)作不歇，碧桂園也需要留住火種，應(yīng)對(duì)更遠(yuǎn)的未來。

卸下“里程碑”

作為以不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)為主的房企，碧桂園手中并沒有大量的持有型資產(chǎn)。

本次在廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的資產(chǎn)，是碧桂園在一線城市中為數(shù)不多的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。根據(jù)廣州產(chǎn)權(quán)交易所公布的數(shù)據(jù)，碧桂園掛牌的這些項(xiàng)目包含寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業(yè)，合計(jì)擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格38.18億元。

在碧桂園這一批資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高的項(xiàng)目是廣州增城區(qū)鳳凰城酒店。這一項(xiàng)目位于碧桂園鳳凰城，這是一個(gè)對(duì)碧桂園有里程碑意義的項(xiàng)目，由碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)親自拍板拿下。作為一個(gè)萬畝大盤，碧桂園鳳凰城持續(xù)開發(fā)多年，目前居住人口超10萬。

鳳凰城酒店的出讓價(jià)格是12.6億元，其是廣州東部最大的五星級(jí)山水主題式酒店，目前處于抵押狀態(tài)，現(xiàn)狀為經(jīng)營(yíng)。

同在鳳凰城的持有型資產(chǎn)還有永旺商業(yè)物業(yè)，其擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.5億元，目前帶有永旺租約，但是也在抵押狀態(tài)。

除了這一大型酒店以及永旺外，碧桂園本次還計(jì)劃出讓位于增城區(qū)和番禺區(qū)的寫字樓項(xiàng)目，以及位于白云區(qū)的公寓樓項(xiàng)目。

其中，番禺寫字樓項(xiàng)目其實(shí)類似于商務(wù)公寓，根據(jù)公開資料，這一項(xiàng)目可售貨量約1438套，戶型為4.5米層高復(fù)式、3.2米層高平層，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獨(dú)立清晰，證載用途為辦公，有抵押，現(xiàn)狀為空置，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格11.52億元。而人和公寓樓則有630套公寓，目前也處于抵押狀態(tài)，擬轉(zhuǎn)讓價(jià)格3.84億元。

可以看到，碧桂園此次出讓的資產(chǎn)雖然位于一線城市，但是都屬于去化的“老大難”項(xiàng)目。一位熟悉廣州市場(chǎng)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目交投是非常不活躍的，一般是能夠產(chǎn)生很大收益的項(xiàng)目，價(jià)格也合適才會(huì)有可能成交?！?/p>

上述人士分析稱，碧桂園此次掛牌的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖然比較清晰，但是都在抵押狀態(tài)，這是交易的“障礙”?！皫讉€(gè)公寓樓項(xiàng)目也不好找買家，這幾年廣州的公寓行情都比較淡?！?/p>

可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州的公寓成交總套數(shù)是1.4萬套，相比起2019年高位的過2.8萬套已經(jīng)跌去許多。一位了解上述交易的人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，“本次掛牌的最終結(jié)果還沒有落實(shí)，不過目前還沒有強(qiáng)意向的買家出現(xiàn)?！?/p>

退為上策

境內(nèi)項(xiàng)目擺上貨架的同時(shí)，碧桂園海外也在梳理資產(chǎn)。

2024年1月25日，市場(chǎng)消息稱，碧桂園有意出讓位于倫敦的住宅項(xiàng)目。這一項(xiàng)目由碧桂園聯(lián)合一家香港基金于2018年拿下，代價(jià)約為8000萬英鎊，碧桂園計(jì)劃投資約4億英鎊建設(shè)這一項(xiàng)目，按照計(jì)劃將建造785套住宅公寓。

在此之前，碧桂園還傳出退出澳洲市場(chǎng)。

根據(jù)市場(chǎng)消息，碧桂園澳洲子公司Risland Australia已就出售悉尼一宗地塊所持的股權(quán)達(dá)成協(xié)議，在協(xié)議完成后，碧桂園將全面退出澳洲市場(chǎng)。碧桂園此次出讓為折價(jià)出售，Risland計(jì)劃開發(fā)4500至5000套住宅、四所學(xué)校和一個(gè)零售購物中心，不過截至目前， Risland僅完成了約三分之一的土地開發(fā)。

碧桂園方面回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，目前澳洲項(xiàng)目在積極接洽中，推進(jìn)順利的情況下，有望在上半年完成資產(chǎn)出售（因?yàn)榉制谑湛睿?。公司將按照相關(guān)披露要求適時(shí)向投資者披露澳大利亞項(xiàng)目處置的細(xì)節(jié)，并確保處置資金的合理使用，按法律順序進(jìn)行償付，確保公平公正對(duì)待所有利益相關(guān)方。

碧桂園所出讓的這些海外項(xiàng)目，都具有開發(fā)難度較高，進(jìn)度較慢的特征。碧桂園選擇在此時(shí)放棄，不失為合理的選擇。

除了對(duì)這些持有型的資產(chǎn)進(jìn)行接洽出讓外，碧桂園對(duì)不能帶來正向收益的股權(quán)投資的項(xiàng)目也采取果斷堅(jiān)決的剝離態(tài)度。2023年12月14日早間，碧桂園宣布，以30.69億元的價(jià)格向萬達(dá)系或其指定方轉(zhuǎn)讓珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)。

碧桂園從這宗交易中錄得了1.6億元的虧損，對(duì)于虧損交易的原因，碧桂園表示，這能提前鎖定較為合適的交易價(jià)格和退出路徑，以規(guī)避未來退出時(shí)點(diǎn)與金額的重大不確定性，有效保障其戰(zhàn)投股權(quán)資產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值，將對(duì)公司有利。

在更早之前的2023年8月，碧桂園還將持有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)出售給中海，總代價(jià)約12.91億元，徹底退出亞運(yùn)城項(xiàng)目。

火種不滅

碧桂園的當(dāng)務(wù)之急，是保交付與債務(wù)重組。

碧桂園董事局主席楊惠妍在2024年工作會(huì)議上表示， 2024年集團(tuán)的重點(diǎn)工作仍然是保交付、保經(jīng)營(yíng)和保信用，2024年碧桂園預(yù)計(jì)交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務(wù)，公司上下要從資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)上做好充分準(zhǔn)備。

天量的交付任務(wù)當(dāng)前，碧桂園2024年的壓力不會(huì)小。碧桂園方面表示，公司正積極采取措施自救，開源節(jié)流、降本增效，努力促進(jìn)銷售、盤活資產(chǎn)，積極拓展融資渠道、推進(jìn)債務(wù)重整。目前，公司9只境內(nèi)債券已成功展期，境外債務(wù)管理措施也在有序推進(jìn)。

楊惠妍也稱，雖然公司現(xiàn)在面臨困難，但夢(mèng)想中的碧桂園從未改變。家族肯定與公司共命運(yùn)，會(huì)全心全意、真心真意地為公司的發(fā)展努力，目前正在盡力盤活資產(chǎn)。

據(jù)悉，碧桂園目前正在進(jìn)行境外債務(wù)的重組，目前已經(jīng)聘請(qǐng)畢馬威擔(dān)任境外債務(wù)重組的主要財(cái)務(wù)顧問，也在與債權(quán)人持續(xù)溝通中。公開資料顯示，目前，碧桂園存續(xù)的美元債共計(jì)15只，當(dāng)前余額為99.1億美元。其中，2024年到期的美元債券共有兩只，分別為將于1月27日到期的9.65億美元債、4月8日到期的5.37億美元債。

保交付與保信用的前提下，碧桂園還需要努力造血，但目前的現(xiàn)實(shí)情況并不樂觀。

碧桂園管理層認(rèn)為，2024年預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將在低位徘徊，城市銷售表現(xiàn)分化加劇，民企和央國(guó)企分化仍會(huì)加劇。碧桂園總裁表示，“沒有銷售，就沒有造血。要在政策窗口期，緊跟政策大勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)獲取支持，同時(shí)嚴(yán)守保交付底線，做好存量和增量銷售，不斷恢復(fù)企業(yè)的造血功能?！?/p>

在交付需要天量資金、債務(wù)重組又需資產(chǎn)支持的境況下，碧桂園采取資產(chǎn)騰挪，也就理所應(yīng)當(dāng)。一位了解碧桂園的人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“價(jià)格合適的前提下，對(duì)資產(chǎn)出讓不采取回避的態(tài)度，但是不會(huì)‘甩賣’的，肯定還是要保住有價(jià)值的核心資產(chǎn)?！?/p>

楊氏家族多次放話與公司共命運(yùn)，從現(xiàn)實(shí)操作中，曾經(jīng)的女首富也并不愿意放棄她手中具有價(jià)值的資產(chǎn)。

去年，在碧桂園出險(xiǎn)前夕，碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍向國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）捐贈(zèng)了碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)用作慈善。雖然碧桂園和碧桂園服務(wù)沒有股權(quán)關(guān)聯(lián)，但這仍被視作是一種“資產(chǎn)隔離”，是楊氏家族為了保全碧桂園服務(wù)的一種策略。

碧桂園眼前的“退”是為了應(yīng)對(duì)生存難關(guān)，留則是為了在更遠(yuǎn)的將來活得自在。進(jìn)退去留，考驗(yàn)碧桂園管理層的智慧。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

責(zé)任編輯：崔現(xiàn)香