近期，針對物業(yè)企業(yè)的政策頻出，11月初，青島市住建局等七部門聯(lián)合發(fā)文，明確表態(tài)鼓勵物業(yè)開展房地產(chǎn)中介服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)；12月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布相關(guān)政策，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，為物業(yè)公司提供了轉(zhuǎn)型新思路。2020年，物業(yè)企業(yè)已站在轉(zhuǎn)型風(fēng)口，這個行業(yè)將迎來巨大的發(fā)展空間。

物業(yè)企業(yè)上市正值風(fēng)口期

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》(以下簡稱“意見”)，此《意見》明確物業(yè)企業(yè)涉足社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容，成為物業(yè)企業(yè)后續(xù)轉(zhuǎn)型的一個亮點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策實際上明確了物業(yè)企業(yè)后續(xù)的轉(zhuǎn)型思路，即推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式。從轉(zhuǎn)型的層面看，涉及到三點內(nèi)容，包括養(yǎng)老服務(wù)營收實行單獨核算、支持養(yǎng)老服務(wù)品牌化連鎖化經(jīng)營、組建專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)隊伍。從這三點內(nèi)容看，最核心的其實是第二點，當(dāng)前物業(yè)企業(yè)上市正值風(fēng)口期，企業(yè)加大轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)創(chuàng)新成為關(guān)鍵。此次政策明確，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身條件，結(jié)合養(yǎng)老需求，成立獨立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)?；?、品牌化、連鎖化經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)取得居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照的，允許其跨區(qū)域經(jīng)營居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。后續(xù)對于一些上市的物業(yè)企業(yè)來說，跨區(qū)域收購物業(yè)項目和加大養(yǎng)老服務(wù)，或成為一個重要的趨勢。

據(jù)了解，今年繼10月世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、卓越商企服務(wù)等4家房企旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)赴港上市后，11月香港資本市場迎來金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等多家物業(yè)企業(yè)的IPO。進(jìn)入12月，除恒大物業(yè)已在2日成功上市外，遠(yuǎn)洋服務(wù)也將在12月中旬上市。2020年截至目前，已經(jīng)有13家物業(yè)公司上市，如果加上即將上市的華潤萬象生活、遠(yuǎn)洋服務(wù)、佳源服務(wù)，今年預(yù)計將有16家物業(yè)公司上市，已經(jīng)超過去年的12家。不僅如此，根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)啟動上市工作的物管公司還有14家左右，正在研究籌劃上市的物管公司就有80家左右。

青島市場還在探索階段

“從去年到今年的12月份，物業(yè)公司上市的數(shù)量達(dá)到高峰。尤其是近期，恒大、融創(chuàng)接連物業(yè)獨立上市，可能吸引了很多人關(guān)注這個行業(yè)。”青島某物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司目前南方部分高端項目涉及了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但山東區(qū)域目前還在探索階段。

該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)企業(yè)涉足養(yǎng)老最大的優(yōu)勢就是有自己項目的服務(wù)人員，物業(yè)企業(yè)做社區(qū)居家養(yǎng)老相當(dāng)于在物業(yè)平臺上疊加增值服務(wù)，成本可以和物業(yè)管理相互分?jǐn)?，因此收入來源上相?dāng)于凈增加。而且現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)管理都是管家負(fù)責(zé)制，管家對自己負(fù)責(zé)的業(yè)主非常熟悉，有利于開展服務(wù)工作；對于客戶來說，對物業(yè)更有信任感，體驗也會更好，特別是在安全方面更放心，有助于其開展進(jìn)一步的工作。

但是從目前青島市場實際情況來看，物業(yè)+養(yǎng)老還是呼聲大，實際落地的少。某業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在地產(chǎn)項目的配套養(yǎng)老用房提供不了是一個關(guān)鍵問題，除非有政策傾斜，要求每個社區(qū)規(guī)劃建設(shè)的時候有強(qiáng)制要求，需要配建一定面積的養(yǎng)老社區(qū)用房。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確了“補(bǔ)齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板”的內(nèi)容，主要體現(xiàn)為四個層面，即盤活存量、規(guī)范增量、加強(qiáng)布點和設(shè)施改造。尤其是在存量方面，政策明確要盤活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)施。這里主要是包括三方面的來源，即居住小區(qū)內(nèi)各類閑置和低效使用的公共房屋和設(shè)施、政府所有的閑置房屋和設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自持的房屋。通過對此類存量房屋和房源的改造，有助于增加物業(yè)企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的房源供給，真正為后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)提供條件。而此類補(bǔ)短板的工作，客觀上也要求積極導(dǎo)入互聯(lián)網(wǎng)等思維，真正將供給端的改造和需求端的激活等工作進(jìn)行結(jié)合。

地產(chǎn)進(jìn)入“后開發(fā)時代”

2020年，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“后開發(fā)時代”，未來醫(yī)療、健康這一類的不動產(chǎn)將是“后開發(fā)時代”一個非常重要的類別。在“后開發(fā)”時代，能夠開拓養(yǎng)老服務(wù)這樣的新市場自然是一件好事，有助于傳統(tǒng)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

此次《意見》的出臺在政策上給予物業(yè)較大的支持，包括用地和金融服務(wù)等內(nèi)容上。其中，政策明確，拓寬養(yǎng)老服務(wù)融資渠道。鼓勵商業(yè)銀行向提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放資產(chǎn)（設(shè)施）抵押貸款和應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款，并參照貸款基準(zhǔn)利率，結(jié)合風(fēng)險分擔(dān)情況，合理確定貸款利率水平。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)以企業(yè)未來收益權(quán)、土地使用權(quán)為擔(dān)保發(fā)行債券。鼓勵商業(yè)保險、基金、信托、社?；鸬荣Y金投資居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)項目，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)債率。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從這一點內(nèi)容看，這倒是近期各類物業(yè)企業(yè)可以關(guān)注的。因為傳統(tǒng)意義上說，物業(yè)企業(yè)的資金來源比較狹窄，導(dǎo)致業(yè)務(wù)擴(kuò)張也是有困難的。但是此次政策明確，其可以辦理抵押貸款和發(fā)債等，這就較大地拓寬了融資渠道，對于此類企業(yè)的發(fā)展有積極的作用。后續(xù)一些大型的物業(yè)企業(yè)，憑借此類業(yè)務(wù)，或在養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)融資上有創(chuàng)新，成為存量時代一個很重要的變化。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗