自8月6日正式公布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細則（征求意見稿）》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引（試行）》（征求意見稿）至今，已經(jīng)兩月有余。公募REITs配套業(yè)務(wù)規(guī)則也相繼出臺，首批公募REITs（基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金）產(chǎn)品投研工作亦“整裝待發(fā)”。

10月24日，記者在采訪中了解到，首批公募REITs產(chǎn)品已明確相關(guān)項目篩選指標、并成功組建團隊。報送項目、試點項目正在穩(wěn)步推進。據(jù)全國最大的公募REITs評估機構(gòu)戴德梁行介紹，目前公募REITs相關(guān)工作推進順利，不久后將“箭”指萬億新市場，為投資者開啟資產(chǎn)配置新航線。

首批項目年內(nèi)落地

今年4月30日，監(jiān)管部門發(fā)布公募REITs試點工作通知及相關(guān)征求意見稿，并于8月正式下發(fā)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》，對產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責、基金份額發(fā)售、投資運作、信息披露等進行規(guī)范。公募REITs的相關(guān)政策出臺可謂發(fā)展迅速。

據(jù)悉，為使公募REITs順利落地，8月深交所專門召開了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs實務(wù)討論會，明確在制定完善配套規(guī)則體系、加快推進業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)、服務(wù)試點儲備項目夯實質(zhì)量基礎(chǔ)等方面扎實有序落實公募REITs試點相關(guān)工作任務(wù)。

而在10月16日舉行的北京市2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上，深交所黨委副書記、總經(jīng)理沙雁更明確表示，業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)改造已初步準備就緒，隨時可以受理試點項目的申報，也正在做好二級市場交易的相關(guān)準備工作，深交所正積極準備迎接首批產(chǎn)品的成熟落地。

戴德梁行估價及顧問服務(wù)部董事修魯衛(wèi)告訴記者，“目前，部分基金公司對于公募REITs產(chǎn)品的設(shè)計已經(jīng)完成，預計在今年年底之前會有相關(guān)產(chǎn)品在交易所上市?！?值得一提的是，在此之前，中國證監(jiān)會債權(quán)部主任陳飛也曾表示，當前正有序推進首批REITs試點項目的落地。

公募REITs新在哪？

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產(chǎn)投資信托基金，是以發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產(chǎn)類資產(chǎn)，將每年的投資收益按很高比例（通常高于90%）分配給投資者的一種投資載體。REITs作為直接融資工具，具有盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿率、提升資源配置效率、降低項目融資成本、促進金融市場發(fā)展等正面作用。

資料顯示，REITs是權(quán)益型永續(xù)產(chǎn)品，不動產(chǎn)出表下的“運營”增長是其根本目的；不動產(chǎn)步入存量時代催生不動產(chǎn)價值投資需求，同時普通住宅投資價值區(qū)域性透支對REITs這第四類資產(chǎn)提出需求。當下，周期下行疊加疫情或為國內(nèi)公募REITs試點破局提供一定時間窗口。從全球市場看，泛基礎(chǔ)設(shè)施包含通訊鐵塔、能源管道、碼頭、收費公路、自用倉庫、數(shù)據(jù)中心和物流設(shè)施等，占REITs市值比例約30%，潛力巨大。

修魯衛(wèi)介紹，“簡單而言，REITs是以發(fā)行股票或收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門管理機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資和運營，并將租金和不動產(chǎn)增值收益按比例分配給投資者的一種公司型或契約型基金。”

據(jù)介紹，REITs大部分資金投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)、寫字樓、長租公寓、公共基礎(chǔ)設(shè)施等）。國內(nèi)REITs的發(fā)展起源于2005年，越秀REITs在香港上市，此后央行和證監(jiān)會等部門持續(xù)推進REITs制度建設(shè)。2014年，在資產(chǎn)證券化迎來備案制利好、房地產(chǎn)融資環(huán)境改善的驅(qū)動下，類REITs規(guī)模開始快速擴張。

而2014年至今，國內(nèi)已有200多個不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品順利上市。作為國內(nèi)最大的評估機構(gòu)之一，戴德梁行參與了近半數(shù)項目的評估及市場研究工作。修魯衛(wèi)表示，“REITs對于產(chǎn)品的選擇有較高的門檻，必須是穩(wěn)定且運營成熟的物業(yè)資產(chǎn)，目前已發(fā)行的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要圍繞商業(yè)物業(yè)展開，底層資產(chǎn)絕大多數(shù)是寫字樓、購物中心等商業(yè)物業(yè)。”

按募集和流通特點劃分，公募REITs也稱標準REITs是以公開發(fā)行方式向社會公眾投資者募集資金的REITs，投資者人數(shù)一般不受限制，每個投資者的最低投資金額通常也沒有限定。公募REITs是國際資本市場不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的主流形式，與股票一樣具有高流動性，可上市交易。

私募REITs則以非公開方式向特定投資者募集資金并以不動產(chǎn)為投資對象。REITs發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機構(gòu)投資者或高凈值個人推銷REITs份額來募集資金。私募REITs對投資人的風險承受能力要求較高，監(jiān)管相對寬松，各國的法律法規(guī)明確限定了私募REITs持有人的最高人數(shù)（如50人、100人或200人）和投資人的資格要求，否則私募REITs不得設(shè)立。

實際上，國際市場上，私募REITs占比較小，尤其在美國，市場占比一般不到5%。在國內(nèi)2013年就已經(jīng)出現(xiàn)具有債務(wù)融資色彩的“專項計劃+Pre-REITs”的特殊產(chǎn)品形態(tài)——“類REITs”。

值得關(guān)注的是，作為房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs是從事不動產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度與以往房地產(chǎn)私募股權(quán)基金有著較大的區(qū)別。

修魯衛(wèi)說“私募股權(quán)基金對投資人有嚴格限制，比如資產(chǎn)要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。而公募REITs門坎相應(yīng)低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。同時公募REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金?！?/p>

助行業(yè)結(jié)構(gòu)性改革

“公募REITs將對國內(nèi)不動產(chǎn)投資和房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的推動?？梢哉f這是不動產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的一部分。”修魯衛(wèi)提到，“公募REITs的發(fā)行，將有助于開發(fā)、運營企業(yè)擺脫重資產(chǎn)模式，從而實現(xiàn)現(xiàn)金變現(xiàn)，推動可持續(xù)生產(chǎn)。同時也為普通投資人提供了不動產(chǎn)投資的新渠道，有助于社會財富的分配改革。”

據(jù)悉，而除了發(fā)展進程和落地時間外，首批公募REITs的產(chǎn)品方向也是目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點。

從目前掌握的情況看，預計公募REITs將在產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得巨大的發(fā)展空間，產(chǎn)業(yè)、物流、高科技等產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)資產(chǎn)和進入穩(wěn)定期的商業(yè)地產(chǎn)項目可以通過公募REITs實現(xiàn)證券化上市、資本化運作、輕資產(chǎn)運營、統(tǒng)一化管理。

“這有助于資產(chǎn)持有方，尤其是開發(fā)背景較重的資產(chǎn)持有方，通過REITs實現(xiàn)合理退出?！毙摁斝l(wèi)說，“這也是目前普通投資人獲得大型產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)底層資產(chǎn)權(quán)屬的絕佳管道。也將為市場服務(wù)、基金管理等行業(yè)帶來機會。”

長期來看，公募REITs對于進一步探索產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)開發(fā)和經(jīng)營的成熟模式。培育專業(yè)性經(jīng)營公司、基金管理公司以及評估、產(chǎn)品發(fā)行等領(lǐng)域的企業(yè)，實現(xiàn)可輸出、可復制、可擴張的模式將帶來積極的引導作用?！?/p>

另外，對于首批公募REITs產(chǎn)品擬落地的地區(qū)，修魯衛(wèi)提到，“將側(cè)重于試點行業(yè)的龍頭企業(yè)以及重點鼓勵地區(qū)，如粵港澳大灣區(qū)、海南自由貿(mào)易港、長江經(jīng)濟帶以及京津冀地區(qū)等。”

將開啟資配新航線

記者在采訪中注意到，在積極推動內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟的背景下，加快推出基礎(chǔ)設(shè)施配套產(chǎn)品將是主基調(diào)，因此監(jiān)管層也希望有更多金融產(chǎn)品能更快地募集資金并投入到項目建設(shè)中。

據(jù)了解，以目前監(jiān)管層對公募REITs的重視程度、政策密集出臺的態(tài)勢、各級地方政府的鼓勵態(tài)度、各類發(fā)行人的踴躍參與程度，以及REITs對我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級發(fā)展可能帶來的重大支持作用，預計在公募REITs落地之后將得到快速推廣。

修魯衛(wèi)透露，按照規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金應(yīng)當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者?；A(chǔ)設(shè)施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次?？晒┓峙浣痤~是在凈利潤基礎(chǔ)上進行合理調(diào)整后的金額，相關(guān)計算調(diào)整項目至少包括基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)的公允價值變動損益、折舊與攤銷，同時應(yīng)當綜合考慮項目公司持續(xù)發(fā)展、償債能力和經(jīng)營現(xiàn)金流等因素，具體由中國證券投資基金業(yè)協(xié)會另行規(guī)定?！彼硎荆瑥氖找媛噬峡?，“公募REITs對于投資人來說，作為股票、債券之外的新配資方式是具有足夠吸引力的?！碑斎?，不能忽略的是公募REITs在帶來足夠收益的同時，也與其他金融產(chǎn)品相仿具備同等的風險性。

“不過，在國際上，REITs作為金融工具已經(jīng)足夠的成熟?！毙摁斝l(wèi)表示，目前“美國市場REITs存量已超1.3萬億美元，而國內(nèi)僅僅數(shù)千億人民幣，未來發(fā)展空間很大?！币虼?，可以預見的是，本次公募REITs正式發(fā)行后，將打開不少于萬億人民幣的不動產(chǎn)投資市場規(guī)模。

青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 趙彭